在婚恋关系中，“共同买房”常被视为感情走向稳定的信号，但如果未登记结婚便分手，房产分割、款项返还等问题往往会引发激烈纠纷。在同居关系析产纠纷中，法院主要审查双方是否存在同居关系，一方向另一方的转账是否属于购房款，被告主要的抗辩为转账用于共同生活、转账方表示将房屋赠与自己，法院一般会在认定双方存在同居关系、转账可以明确区别于其他用于共同生活的转账属于购房款的情况下，支持转账方的返还请求。
一、案例分析
基本案情：刘某与孙某于2017年通过恋爱网站相识，2018年开始同居，2021年5月举办婚礼但未登记结婚。2021年8月，双方矛盾激化，刘某搬离共同租住房屋，正式分手。双方在同居期间，孙某与开发商签订《北京市共有产权住房预售合同》，购买丰台区一套88.55㎡的房屋，总价款312万余元，首付94万余元，剩余218万余元办理银行贷款。后刘某于2023年9月起诉至法院要求孙某返还其支付的首付款82万元及贷款本息304933元。
原告刘某主张，自己通过银行、支付宝、微信累计向孙某转账149万余元，其中82万元用于支付房屋首付，2020年1月至2021年8月期间又累计偿还房贷30.4万余元，要求孙某全额返还。
被告孙某认可收到82万元首付和30.4万元转账，但辩称：第一，82万元中有9000余元用于共同生活，并非全部首付；第二，30.4万元中仅16.5万用于还贷，其余为共同生活开支；第三，刘某曾出具《保证书》，承诺房屋赠与孙某，无论发生何事都不索要首付款，故首付不应返还。
法院认为：同居关系是指男女双方未经结婚登记而具有较稳定的长期共同生活关系。刘某与孙某以结婚为目的，同居生活，且共同购置了案涉房屋，登记于孙某名下，对双方同居关系期间共同购置的房产，依照法律规定，应当按一般共有财产处理。
第一，刘某提交的转账记录可证明82万元用于首付，孙某称9000余元用于共同生活无证据佐证，故支持82万元首付返还；
第二，孙某认可16.5万元转账用于还贷，剩余转账因刘某无法证明均为房贷，故仅支持16.5万元房贷返还；
第三，刘某书写保证书时，双方系恋人关系，保证书书写并非规范的法律意义上的财产约定，且保证书的书写内容明显有讨好孙某的意思，也是刘某为了达到与孙某在一起的目的而出具的二人之间的约定，并非刘某真实赠与的意思表示。现刘某结婚的目的并未达到，孙某以保证书内容主张刘某支付首付款系赠与行为，不予返还，明显有违公序良俗，对其此项抗辩意见法院不予采纳。
二、实务研究
1.法院对双方是否存在同居关系的审查。虽然本案中不涉及该问题，但是如果一方否认双方存在同居关系的话，法院会将此作为审查要点。同居关系的认定主要看双方是否形成长期稳定的共同居住生活的关系，如双方共同签署的租房合同、水电费、燃气费等缴费记录，需体现双方姓名或共同地址；聊天记录中提及 一起住、家里、钥匙放置等共同居住的表述，如周末一起回家收拾房子；证人证言，如共同朋友、邻居证明双方长期共同生活。
2.法院支持返还的为明确可以认定为购房款的金额。在上述案件中，刘某主张的82万元首付款，即使孙某主张其中的9000元用于共同生活，但是法院也认定在转账记录中可以明显看出该82万用于支付首付款，支持刘某的该项请求。但在刘某主张的还贷数额中，对于被告不予认可的部分，由于刘某没有证据证明用于还贷，所以法院不予支持。因此，法院支持的数额为与购房直接相关的金额。这就提醒我们注意：第一，在恋爱期间出资购置房产时，转账应当将款项用途备注清楚，如支付首付、房贷时，通过银行转账（而非现金），备注“用于XX房屋首付”“用于XX房屋还贷”。第二，转账期间的聊天记录要保存好，避免采取口头形式。
3.理性看待保证书——恋爱中的承诺≠法律上的财产约定。本案中，刘某出具的《保证书》属于以双方在一起为目的的赠与，在双方分手后，接受方不能以赠与为由进行抗辩，如支持此抗辩将会违背公序良俗。实践中，法院对于房屋等大额财产，即使一方曾出具过书面的放弃自己所占的份额，法院也会将此定性为以结婚为目的的赠与，在结婚未成就时，接收方应当返还。
4.诉讼策略的选择——主张房屋份额而非返还购房款
如果房屋登记在对方名下，转账方要房产份额还是支付的房款？我们认为应当主张房屋份额。这是因为：第一，如果主张支付的房款，会有对方客观难以履行和主观不愿履行的风险。第二，如果主张房屋份额，可以在立案后办理异议登记，防止对方在诉讼期间处分房产。异议登记的法律后果是防止第三人善意取得房屋，此种主张更能全面保障己方利益。但是如果主张对方返还购房款的话，不动产登记中心会以该房产与申请人无关不予受理异议登记申请。
对于正在同居或准备同居的人来说，与其在分手后对簿公堂，不如提前做好书面约定和证据留存——这不是对感情的不信任，而是对双方权益的保护。毕竟，清晰的规则，才是一段关系长久的基础。
三、法律依据：
《婚姻家庭编司法解释一》
第3条 当事人提起诉讼仅请求解除同居关系的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
《婚姻家庭编司法解释二》
第4条 双方均无配偶的同居关系析产纠纷案件中，对同居期间所得的财产，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，人民法院按照以下情形分别处理：
（一）各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；
（二）共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。
《中华人民共和国民法典》
第220条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第308条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第309条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额
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