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一个经历了四年的故事

来源:www.58hunyin.com   作者:曹晓静律师  时间:2019-08-28

一个经历了四年的故事

 

汪某与老伴在婚内购买了一套房产,老伴去世时并未留下遗嘱,因双方膝下有六个子女,为了让自己能安享晚年,更是考虑到百年后避免子女因为遗产的事情再起争执,从而与六位子女在协商一致的基础上于2006年订立了一份《准则》。

 

《准则》中约定房产50%的份额留给同住子女继承,20%给汪某5继承(因汪某5患有精神分裂症),另外的30%可由其他子女继承,同时在《准则》的最后一项中约定汪某之女汪某4即日起与汪某同住,负责照顾汪某的饮食起居。

 

2007年汪某立下遗嘱,表示因汪某4将自己照顾得细微周到,从而由汪某4继承自己名下的所有财产,包括房产、现金等。

 

在2006年订立的《准则》的基础上,汪某与其六位子女于2011年协商一致订立了《赠与决定》,约定房产由汪某4继承,并按照房屋现价值由汪某4向汪某5给付房屋折价款的20%,其余四位子女平分房屋折价款的20%,存款则分别由汪某1继承1万元,汪某2继承5000元,汪某6继承2万元,汪某3继承5000元。但汪某6因事缺席,故没有在《赠与决定》中签字,但该份文件的备忘录中注明,汪某及其六位子女一同复读了《赠与决定》,每一个人都表示一致同意按照该份决定办理。

 

孔某系汪某4的儿子,为了避免两次过户产生的费用,汪某4与汪某订立协议,约定直接将房产一次过户至孔某的名下,故其后汪某与孔某订立了买卖合同将房产直接过户至孔某的名下。

 

后汪某4按照《赠与决定》分别向其余几位子女支付了相应的房屋折价款以及存款分割款。

 

2015年4月汪某去世,同年7月汪某1、汪某2、汪某6将汪某3、汪某4、汪某5起诉至法院,请求确认汪某与孔某订立的买卖合同无效,并将房产恢复登记至汪某的名下。

 

经审理,一审法院支持了原告的部分诉求,确认汪某与孔某订立的买卖合同无效。

 

收到一审判决后,汪某4与孔某找到了我们,表示对一审判决不服想要上诉,一场持久曲折的拉锯战就这样拉开了帷幕。

 

我们翻阅了一审的庭审笔录,找到了一审败诉的症结。

 

一审庭审中被告陈述“原告主张合同无效是基于三原告母亲百分之五十遗产的所有权……原告母亲百分之五十的份额已经分割完毕……”

 

我们认为原告的诉求是站不住脚的,但不是因为原告母亲百分之五十的份额已经分割完毕,而是基于在原告母亲去世后,房产未经析产,所有的房产共有人即汪某及其六位子女已经就房产作出了集体处分。

 

因此这个案子的焦点有三,其一,《赠与决定》的定性问题;其二,《赠与决定》对汪某6是否具有约束力;其三,房屋买卖合同是否有效。

 

对于第一个争议焦点,我们认为2006年订立的《准则》是在所有房屋共有人在协商一致的基础上达成的,在该份协议中已经明确约定房产50%的份额留给同住子女,而汪某4从即日起与汪某同住,照顾其饮食起居。并且从汪某书写的自书遗嘱中可以看出,汪某一直由汪某4照顾,并被汪某4照顾得无微不至。而后订立的《赠与决定》是在《准则》的基础所有的房屋共有人对房产作出的具体处分,其实质应是一份析产继承协议,即房屋产权归汪某4所有,由汪某4给其余子女相应的折价款,依据《中华人民共和国物权法》第97条规定,处分共有的不动产应当经三分之二以上的全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外,房屋的处分是经过所有共有人同意的,没有侵犯任何一个共有人的利益,不属于无权处分。

 

对于第二个争议焦点,我们以汪某6收到房屋折价款的收条为证,证明汪某6出具的收条是对《赠与决定》的事后追认,因此汪某6在庭审中以其未到场签字,对《赠与决定》不知情从而主张侵犯了他的利益的说法是不成立的。依据《合同法》第8条,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。《赠与决定》对汪某6具有约束力,在汪某4已经将《赠与合同》中的义务履行完毕的情形下,汪某6应该遵守约定,认可涉案房产产权归属于汪某4。

 

对于第三个争议点,关于汪某与孔某订立的房屋买卖合同效力的认定问题,一审法院认定该合同的性质为一份赠与合同,因该合同约定的价格远低于市场价格,并且孔某也没有向汪某支付合同中约定的房款。但我们查阅了大量案例以后,认为这份房屋买卖合同不能简单地定义为名为买卖实为赠与的合同。因为这份合同是在《赠与协议》的基础上订立的,而在本案中《赠与协议》是一份具有析产继承性质的协议,并不是简单地按照字面的意思理解为“赠与合同”,因此房屋买卖合同所依据的法律关系应定性为析产继承协议更为适宜,并且在本案中这只是一种过户方式,目的是为了节约过户产生的费用从而一次性过户到孔晨曦名下,因此并没有侵犯任何人的利益,更不存在无权处分一说,这份合同应当是合法有效的。

 

最终在我们的努力下,二审法院裁定撤销原审法院判决,发回重审。一切又回到了最初的起点。

 

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发回重审后,我们依旧坚持我们的观点和立场,将《赠与决定》视为一份析产继承协议,毕竟这份协议的性质认定问题才是本案最关键,因为双方当事人义务的履行以及买卖合同的订立都是在这份协议的基础上展开。

 

但令人意想不到的是,原审法院作出了和之前相同的判决,甚至连判决依据的理由都是惊人的相似。


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(以上为原审法院作出的判决)



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(以上为发回重审后原审法院作出的判决)


汪某4和孔某不服再次提起了上诉。

 

二审的争议焦点围绕着《赠与决定》对汪某6是否具有约束力以及房屋买卖合同是否存在无效的理由展开。在二审过程中,为了抗辩汪某6主张的因未到场签字而侵犯其作为共有人的利益的论述,我们向二审法院提交了汪某4名下存折账户的银行流水,用于说明汪某4向汪某6给付房屋折价款是通过汪某4将钱存入自己的存折再将存折交付给汪某6,将汪某4向汪某6给付房屋折价款的过程论述的十分清楚。并且我们还向法院陈述汪某4给付汪某6的房屋与存款折价款数额与《赠与协议》中有一些出入的原因是由于在这之前双方还存在其他经济往来,对此我们也提供了相应的流水以及借条证明。

 

最终我们与当事人的努力下,在经历了二审-一审-二审的开庭以后,二审法院直接改判,撤销了一审的判决,我们大获全胜!

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(以上为二审作出的判决)



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(当事人收到判决后喜极而泣,为我们团队送锦旗)


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